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표시광고법에서는 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 부당한 표시·광고 행위를 금지하고 있습니다.

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그중 '기만적인 광고'는 소비자의 구매 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실이나 내용을 은폐 또는 축소·누락 하는 등의 방법으로 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말합니다.

“all 전세형”, “1515세대 all 전세형 명품아파트” 광고한 부동산 시행사 과징금 제재

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피심인은 부동산 개발, 시행 및 임대업 등을 하는 사업자입니다.

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이 사건 관련 분양 대상 아파트(이 사건 분양물)는 피심인이 부산도시공사가 공공사업으로 조성한 택지를 매입하여 건설한 임대주택으로, 5년 임대 후 분양전환이 가능한 舊임대주택법 제2조 제2의2호의 ‘공공건설 임대주택’에 해당합니다.

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피심인은 임대차계약 체결과정에서 임차인들은 모두 “전세형 임대조건”인 전세 방식을 선택하였습니다. 그런데 피심인이 최초 입주일로부터 1년이 경과한 2020년 9월경부터 이 사건 임차인들에게 “재계약 임대 조건”으로 보증금과 “월 임대료 29만 원”을 부과한다는 내용이 포함된 재계약 안내문을 발송하면서 분쟁이 발생하였습니다.

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위 재계약 안내문을 받은 이 사건 임차인들 중 631명은 2020. 11. 피심인을 상대로 "자신들은 월 임대료 납부의무가 없다"는 취지의 ‘채무부존재 확인소송’을 제기하였으나, 해당 법원은 2021. 8. 원고 패소 판결을 하였습니다. 이에 해당 임차인들은 제1심 판결에 불복하여 2021. 6. 항소하였으며, 현재 심리가 진행 중입니다.

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피심인은 이 사건 분양물의 임대방식과 관련하여, 내부적으로 “의무임대기간 5년 중 1년 동안은 (후술하는 예치금을 받는 대신) 월 임대료가 발생하지 않도록 하는 …… 임대조건을 임차인 스스로 선택할 수 있도록 하고 최초 1년이 경과하면 일부 월 임대료가 발생하는 방식”을 마련해 놓고 있었습니다.

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피심인은 2017년 1월부터 같은 해 10월까지 다음 <표 7>과 같이 일간지, 온라인 신문, 라디오, CATV, 차량을 이용한 이동광고판, 현수막, 판촉물 등을 통해 이 사건 분양물에 대하여 “특히 전체 전세형 임대주택으로 월세에 대한 부담이 없다”, “all 전세형”, “1515세대 all 전세형 명품아파트” 등의 내용으로만 광고를 함으로써, 향후 최초 입주일로부터 1년이 지나면 1층과 2층을 제외한 나머지 층 세대에게는 월 임대료가 부과된다는 사실을 은폐 내지 누락하고 광고하였습니다.

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“all 전세형” 광고한 시행사, '기만적인 광고' 인정된다고 본 공정위

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① 기만성

일반적으로 임대차계약 기간 동안 월 임대료의 부담 여부 및 금액 등은 임차인들이 임대차계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 영향을 미치는 요소로 보아야 하는데, 이 사건 임차인들이 모두 월 임대료가 부과되지 않는 “전세형 임대조건”을 선택한 사실이 있습니다.

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그러나 피심인은 이 사건 분양물의 임대방식이 기본적으로 월세 방식이기는 하나, 다만 예외적으로 임차인들로 하여금 의무임대기간(5년) 중 최초 입주 후 1년 동안만 전세 방식을 선택할 수 있는 임대조건을 추가했던 것임에도 불구하고, 분양 효과를 높이기 위해 의도적으로 이와 같은 사실을 누락한 채 다양한 광고매체를 통해 집중적으로 “all 전세형”, “매월 임대료 부담이 없다”, “특히 전체 전세형 임대주택으로 월세에 대한 부담이 없다”는 내용으로만 광고함으로써, 일반 소비자들에게 최초 입주 후 1년이 지난 후에는 월 임대료를 부담하게 된다는 중요한 사실을 은폐·누락하여 광고한 것으로 인정된다.

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② 소비자오인성

이 사건 광고에는 전세형 임대조건 적용기간 등에 대한 내용이 포함되어 있지 않으므로, 보통의 주의력을 가진 일반적인 소비자가 이 사건 광고를 접하였을 경우, 임대기간(5년) 동안 이 사건 분양물의 모든 세대가 월 임대료 부담이 없는 것으로 오인하였거나 오인할 우려가 있었던 것으로 인정된다.

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③ 공정거래 저해성

이 사건 분양물과 같이 장기간 임대 후 분양으로 전환되는 아파트에 대한 임대차계약을 체결하려는 소비자는 분양전환으로 인하여 얻을 수 있는 시세 차익 이외에 임대기간 동안 지출하는 보증금에 대한 이자 비용, 소멸성 비용인 월 임대료 등을 고려하여 청약 여부를 선택한다는 점 등을 고려할 때, 최초 입주 후 1년이 지난 후에 월 임대료가 부과된다는 사실을 은폐·누락한 이 사건 광고는 소비자의 합리적인 선택을 저해할 우려가 있으므로, 공정거래 저해성도 인정된다.

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→ 결국 공정거래위원회는 향후 행위금지명령, 통지명령과 함께 과징금 9,600만원을 부과하였습니다.

표시광고법에서 금지하는 '기만적인 광고'의 해당여부

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기만적인 광고행위에 해당하는지 여부는 ① 은폐 또는 축소·누락한 내용이 소비자의 구매 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 내용인지, ② 은폐 또는 축소·누락으로 인하여 소비자가 광고 내용에 대하여 그릇된 정보나 다른 인식을 가질 우려가 있는지, ③ 해당 광고로 인해 소비자의 합리적 선택이 저해될 우려가 있는지 여부 등을 기준으로 판단합니다.

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광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단하며,

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공정거래 저해성 여부는 광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련 시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단합니다.

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부동산 분양계약에서의 표시광고법 위반행위는 다자녀 가구, 신혼부부 등 무주택 서민인 점 등을 고려할 때 광고가 소비자에게 미치는 영향이 큰 만큼 위법성도 큰데요. 표시광고법 위반에 따른 공정거래위원회 신고에 그치지 않고 별도의 민형사분쟁으로까지 이어질 가능성이 큰 만큼 관련 분야에 전문성을 갖춘 공정거래전문변호사의 도움을 받으실 것을 권장합니다.

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법무/특허/세무그룹 유한의 고은희 대표 변호사는 전국에 40여명이 유일한 대한변호사협회 인증 공정거래전문변호사로서 위와 같은 표시광고법 위반 사건을 전담하여 공정거래위원회 신고와 민사상 손해배상청구소송을 진행하고 있습니다.

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특히 표시광고법 위반에서의 허위·과장표시광고 사건을 맡아 두 사건 모두 공정거래위원회로부터 법 위반사항을 인정받아 업체에게 '경고'의 처분을 이끌어 낸 성공사례를 보유하고 있습니다. 구체적인 상담이 필요하신 분들은 법무/특허/세무그룹 유한으로 문의하시기 바랍니다.