건축회사가 상가를 건축하여 분양하는 과정에서 특정 업종을 지정하여 분양하는 경우가 많습니다. 특정업종에 대한 독점영업권이나, 지정업종에 대한 경업금지의무위반 조항은 다른 수분양자 뿐만 아니라 해당 점포를 양수하는 양수인이나 임차인에게도 적용되는데요.

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만약 점포 수분양자나 그 지위를 양수한 자 등이 분양계약에서 정한 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종 업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다고 보고 있습니다.

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다만 이를 판단하기 위해서는 특정 수분양자가 해당 업종에 대해 독점적 영업권을 보장받았는지 등을 면밀히 살펴보아야 하는바, 관련 분야에 전문성을 갖춘 변호사의 도움을 받으셔야 합니다.

상가분양계약에서의 '약국' 독점영업권 주장

업종제한 약정의무 위반 영업금지소송

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원고는 2012. 4. 경 이 사건 상가의 점포 A호를 '약국 독점영업권'을 포함하여 매수한 후 약국 영업을 하였습니다. 피고1은 2016. 7. 경 이 사건 상가의 점포 B호를 매수한 후, 피고2에게 임차하였고, 피고2는 B호에서 약국 영업을 시작하였습니다.

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이에 원고는 "원고는 약국의 독점영업권을 가진 이전 양도인으로부터 A호를 양수하여 현재 상가 내에서 독점적인 약국 영업권을 가진다. 반면 B호는 '판매시설, 문화시설'로 지정되어 있으므로, 해당 시설로만 영업하여야 하는 업종제한 약정에 다른 의무가 있다. 따라서 피고들은 B호에서 약국 영업을 하여서는 안되고, 제3에게 약국 영업을 하게 하여서도 안된다"며 영업금지소송을 제기하였습니다.

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반면 피고들은 "B호는 신탁회사로부터 업종을 지정하지 않고 분양되었으므로, '약국'이 아닌 '판매시설, 문화시설'로만 영업하여야 하는 업종제한 약정에 따른 의무를 지지 않는다"고 주장했습니다.

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A호의 수분양자가 분양사로부터

"약국"으로서의 독점적 영업권을 보장받았는지

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원고의 양도인은 이 사건 건물의 분양사와 분양계약을 체결할 당시 분양계약서에 두 차례나 용도를 명시적으로 '약국 독점'이라고 기재하고, 분양목적물을 계약에서 정한 용도로 사용하도록 정하였으며, 분양회사는 상가번영회 등과 함께 '기존 입점한 업종의 영업권을 보호하기 위해 새로 임대차계약 체결 시 A호를 포함한 기존 입주자들과 사전 협의를 거쳐달라'는 안내문을 게시하기도 하였습니다.

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법원은 이러한 점을 종합할 때 분양사는 점포별로 특정 업종을 정하여 이 사건 상가 내 점포들을 분양하였고 A호의 수분양자(원고의 양도인)는 분양사와 분양계약을 체결하면서 A호에 대한 약국으로서의 독점적 영업권을 보장받았다고 판단된다고 보았습니다.

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B호의 수분양자가 B호를 '판매시설, 문화시설'로 업종을 지정하여

분양받아 그에 관한 업종 제한 약정을 하였는지

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피고1의 양도인인 B호의 수분양자는 이 사건 건물의 분양사가 아닌, 분양사로부터 이 사건 부동산을 신탁받은 신탁회사와 분양계약을 체결했습니다. 실제로 피고들의 주장과 같이 A호의 분양계약서와 달리 B호 분양계약서에는 용도(업종)를 특정하여 기재하는 란이 별도로 존재하지는 않았습니다.

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그러나 법원은 아래와 같은 점을 종합할 때 B호의 수분양자는 B호 분양계약을 체결하면서 약국과는 구별되는 '판매시설, 문화시설'로 업종을 지정받아 해당 업종에 한하여 영업을 하기로 명시적 또는 묵시적 약정을 하였다고 봄이 상당하다고 판단하였습니다.

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• 이 사건 상가의 분양안내책자에 점포별로 상가의 업종을 구분하여 정하면서 B호의 업종은 '판매시설'로 기재되어 있는 점

• B호의 분양계약서에도 그 '제목'과 '재산의 표시' 부분에 '판매시설'임이 명시되어 기재되어 있는 점

• B호 분양계약서에는 '분양자가 입점 후 업종을 변경하고자 하는 경우 상가자치관리규정 등에서 정하는 바에 따른다'라고 추후 입점할 당시의 업종을 변경하는 것이 제한된다는 취지로 정하고 있는 점

• 이 사건 상가 중 분양사가 분양한 점포만이 업종이 지정되어 업종 제한 약정에 따른 의무를 지고 분양사로부터 담보신탁을 받은 신탁회사가 분양한 점포는 업종이 지정되지 않아 기존 수분양자들이 지정받은 업종과 무관하게 모든 업종의 영업을 자유롭게 할 수 있다고 보는 것은 불합리한 점

• '판매시설, 문화시설'에 '약국'이 포함된다고 보기는 어려운 점

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피고들의 지정업종에 대한 경업금지의무위반

손해배상의 책임은?

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법원은 피고들은 B호의 용도를 '판매시설, 문화시설'에 한하여 영업을 하기로 명시적 또는 묵시적 약정의 의무를 짐에도 그와 같은 약정에 따른 업종제한 의무를 위반하여 B호에서 약국 영업을 함으로써 A호에서 약국의 독점적 영업권을 가진 원고의 영업상의 이익을 침해하였다고 할 것이므로, 피고들은 각자 원고에게 그로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다.

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법원은 원고의 조제료 손실액으로 1억 7,550만원이 인정되나, 원고가 일부 청구로서 손해액 중 50,000,000원 및 그에 대한 지연손해금의 지급만을 구하고 있으므로, 원고의 청구 모두를 인용하였습니다(서울북부지법 2018가합2XXXX).

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→ 피고들은 이 사건 건물 및 B호에서 약국 영업을 하여서는 아니 되고, 제3자로 하여금 약국 영업을 하게 하여서는 아니된다.

→ 피고들은 원고에게 5,000만 원 및 지연해금을 지급하라.
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당 로펌의 고은희 대표 변호사는 상가분양계약에서 수분양자를 대리하여 착오 취소를 이유로 한 계약취소를 인정받아 분양대금 전부와 지연손해금까지 반환받은 성공사례를 보유하고 있습니다. 특히 해당 사건은 의뢰인께서 1심에서 패소한 뒤, 항소심에서 당 로펌의 도움을 받으신 후 전부 승소하였다는 점에서 매우 의의가 있는 사건입니다.

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법무/특허/세무그룹 유한은 상가분양계약에서 발생하는 분양사의 채무불이행이나, 다른 수분양자나 임차인에 의한 경업금지의무위반 등의 사건에서도 전문성있는 법률서비스를 제공하고 있습니다. 구체적인 상담이 필요하신 분들은 법무/특허/세무그룹 유한으로 문의하시기 바랍니다.